Accatastamenti

Accatastamento Roma -Variazione catastale

Con l’accatastamento si comunica agli uffici dell’Agenzia del Territorio (Catasto di Roma) una modifica sopravvenuta in un appartamento. Ad esempio in caso di ristrutturazione di un appartamento, di un ampliamento di una casa, etc. a seguito di cila scia dia. Dopo la ristrutturazione è obbligatorio procedere con la variazione catastale dell’immobile entro 30 giorni dalla fine lavori (altrimenti L’Agenzia del Territorio applicherà una sanzione).

Chi può presentare la pratica di variazione catastale a Roma

Facciamo chiarezza non tutti possono presentare la pratica di variazione catastale all’Agenzia delle Entrate, ex catasto. Infatti solo un tecnico abilitato geometra, architetto o ingegnere può firmare la procedura docfa (documenti catasto fabbricati). Il tecnico compila il DOCFA per variazione catastale e lo invia telematicamente all’agenzia delle entrate.La pratica di variazione viene poi esaminata da un tecnico del catasto che rilascia la ricevuta di approvazione e registra la nuova planimetria modificata a seguito della variazione catastale. Dal 2012 le variazioni catastali vengono presentate online, ma fino al 2008 il docfa elaborato veniva stampato, firmato e timbrato dal tecnico e richiedente per poi essere consegnato a mano all’ufficio del catasto provinciale. Grazie all’invio telematico della variazione catastale i costi di una procedura DoCFa si sono ridotti in quanto i tempi di lavorazione si sono ristretti.

Quanto tempo serve per presentare la pratica di variazione catastale a Roma

Per presentare una variazione catastale a Roma, da quando si invia richiede l’accatastamento a quando viene approvato dal catasto passano all’incirca 4 giorni lavorativi. Il tecnico che viene incaricato per prima cosa deve fare il sopralluogo dell’immobile oggetto di variazione. Dopo aver fatto il rilievo e restituito graficamente la planimetria catastale, circa due giorni, elabora la pratica di accatastamento per variazione sul software DO.C.FA ed esporta il file denominato ncv lo firma digitalmente e lo invia all’Agenzia delle Entrate nel sito chiamato sister. L’Agenzia delle Entrate controlla che la pratica sia corretta, ovvero che non ci siano difformità o problematiche particolari. Poi registra la dichiarazione nella banca dati nazionale.

I casi più frequenti in cui bisogna procedere con la variazione al catasto sono:

Per ottenere la conformità catastale prima di un rogito. Situazione spesso risolvibile con la causale “esatta rappresentazione grafica” che non sana pero’ la situazione urbanistica dell’appartamento.
Modifica della distribuzione interna di un appartamento dovuta ad una tipica ristrutturazione con spostamento di tramezzi (cila). Ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno, l’eliminazione del corridoio, lo spostamento della cucina.
Frazionamento o fusione di unità immobiliari.
Cambio di destinazione d’uso. Ad esempio trasformazione di negozio in abitazione, box in cantina, soggiorno in cucina, etc.
Ampliamento per piano casa.
Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, terrazzi praticabili.
Modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura.

In generale la variazione catastale è richiesta in caso di interventi edili sugli immobili che comportano la modifica del classamento e della rendita catastale e prima di un rogito, quando il venditore si accorge di alcune difformità tra lo stato catastale e lo stato di fatto.

La variazione catastale è uno dei principali elaborati utili a richiedere il certificato di agibilità.

I tempi per la variazione sono solitamente rapidi: gli uffici del Catasto protocollano la procedura dopo alcuni giorni lavorativi e rilasciano la ricevuta di effettuata registrazione della variazione richiesta.

Il costo da versare al catasto per la variazione è solitamente di poche decine di euro (a Roma € 50) il costo varia in base al numero di planimetrie che devono essere allegate alla procedura di accatastamento per esempio se si devono presentare la variazione catastale dell’appartamento e della cantina il costo sara’ di euro 100 in quanto devono essere presentate due planimetrie (l’esempio e stato di proposito inventato).

Nell’ambito della conoscenza dei servizi messi a disposizione dalla Agenzia delle Entrate, per quello che riguarda il catasto e gli immobili in generale, conoscere dettagli tecnici riguardanti le operazioni da eseguire e le eventuali procedure burocratiche da attivare, può essere un vantaggio, specie nel momento in cui dobbiamo conoscere bene eventuali sanzioni da evitare.

Nella maggiore infatti, un professionista serio sa indicarci come muoverci, e dovrebbe lui prima di altri guidarci tra le carte e le scadenze da rispettare.

Ma considerando che purtroppo l’Italia è un Paese assai complicato per quello che riguarda la burocrazia, e considerando anche che comunque possiamo incappare in qualche professionista alle prime armi o magari distratto, è sempre meglio conoscere per primi eventuali documenti nel dettaglio.

Questa volta ci occuperemo quindi della variazione catastale, cercando di capire più dettagli possibile sul documento.

La variazione catastale cos’è e quando farla

Diciamo subito che la variazione catastale è il documento da presentare all’Agenzia delle Entratenel momento in cui l’immobile di nostra proprietà subisce delle modifiche. I dati catastali modificati e rilevati da un tecnico abilitato, (ingegnere, geometra) vanno presentati tramite procedura telematica all’Agenzia.

La procedura di segnalazione delle avvenute modifiche va fatta entro alcuni giorni attraverso la compilazione dellavariazione catastale sul programma DOCFA, programma gratuito messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Dopo gli eventuali interventi edilizi effettuati, va presentata la variazione catastale entro 30 giorni dalla fine dei lavori, questo per evitare sanzioni che si aggraverebbero sul costo totale della variazione segnalata.

I casi tecnici in cui è necessario ricorrere alla variazione catastale sono:

Ottenimento della conformità catastale
Modifica dell’immobile
Frazionamento dell’immobile
Cambio della destinazione d’uso
Creazione di nuove superfici
cambiamento della toponomastica

Variazione Catastale Roma

La variazione catastale consiste nell’aggiornare alla realta’ eventuali difformita’ sia nella piantina-planimetria del nostro appartamento, sia nella correzione di errori nei dati catastali non coerenti come l’intestazione (proprieta’) o errati identificativi (foglio, particella e subalterno).

La variazione catastale per aggiornare la planimetria errata o difforme le causali :

Attraverso il docfa (software utilizzato per aggiornare la piantina catastale) si inseriscono le causali o motivazione per il quale si deposita una nuova planimetria al Catasto di Roma.

Di seguito spiegheremo quali sono permesse nella compilazione del documento della pratica catastale;

Variazione catastale per Divisione appartamenti

Da utilizzare esclusivamente quando si fraziona una unità immobiliare da cui ne derivano 2 o più, indipendentemente dal fatto che le u.i. debbano formare oggetto di trasferimento di diritti reali (Circolare n. 4 29/10/2009).
In questo caso si assegnano nuovi subalterni.

Variazione catastale Frazionamento per trasferimento di diritti

Da utilizzare esclusivamente quando da una unità ne derivino due o più in vista di trasferimento di diritti reali o altra equivalente finalità.
Secondo la Circolare n. 4 29/10/2009, se le nuove porzioni derivano da un unità immobiliare censita in catasto con attribuzione di rendita, anche a ognuna di esse deve essere attribuita una proprio redditività. Pertanto non potranno essere censite in categoria F/4.
Si assegnano nuovi subalterni.

Variazione catastale per Fusione appartamento

Da utilizzare esclusivamente quando da due o più unità (di qualsiasi categoria e partita speciale) vengono fuse in una sola unità, perciò andranno poi assegnati nuovi subalterni.

Variazione catastale Ampliamento esempio nel Piano casa

Da utilizzare nei casi in cui vi è un aumento di superficie utile dell’unità.
Si hanno due casi:

l’ampliamento modifica la sagoma in pianta dell’u.i.u. originaria. E’ necessario presentare Tipo mappale per modifica della mappa del Catasto terreni.
Nella predisposizione del documento Docfa occorre sopprimere il subalterno originale e attribuire nuovo subalterno alla variazione.
l’ampliamento è all’interno della sagoma del fabbricato. (es. realizzazione di piano soppalco calpestabile, sottotetto, sopraelevazione, realizzazione di terrazze a sbalzo, veranda).
Anche in questo caso è necessario assegnare nuovi subalterni.

Si ritiene che non debba essere utilizzata tale causale nei casi di realizzazione di soppalco non calpestabile.
Può essere usata contemporaneamente ad altre causali.

Come effettuare una variazione catastale a Roma?

La pratica viene elaborata da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che, dopo aver rilevato lo stato di fatto, compila attraverso la procedura DoCfa gli elaborati necessari alla consegna presso l’agenzia del territorio provinciale (attualmente diventata agenzia delle entrate) il catasto a Roma si trova in Viale Antonio Ciamarra, 139.

Il sistema è stato elaborato dall’Agenzia delle Entrate e prevede l’utilizzo del software gratuito scaricabile dal sito ufficiale con tutti gli archivi separati per provincia sia per il catasto terreni che per il catasto fabbricati. Il tecnico dovrà inviare telematicamente attraverso i vari portali che offrono l’abbonamento (il piu’ utilizzato e il Sister), o consegnare direttamente agli sportelli, una planimetria catastale aggiornata ed un modulo compilato in base alla tipologia di variazione possono essere compilati piu’ moduli nel software stesso.

Il proprietario dell’immobile dovrà presentare il proprio documento d’identità, gli estremi dell’atto di provenienza e l’ultimo titolo abilitativo, autorizzazione o comunicazione (DIA, SCIA, CILA) con cui sono stati effettuati i lavori (utili a verificare la conformità urbanistica).

Demolizione totale

Da utilizzare esclusivamente nei casi in cui si interviene per demolire totalmente la consistenza dell’unità e farne derivare un’area urbana o un lastrico solare.
La causale ha le seguenti caratteristiche:

le unità derivate vanno censite rispettivamente in cat. F/1 o in cat. F/5;
nel caso di realizzazione di area urbana, occorre presentare Tipo Mappale per la modifica della mappa dei terreni.
Necessita di tipo mappale, se modifica la mappa.
È dovuto il pagamento dei diritti.

Poiché, di norma, in tali casi viene richiesto un nuovo numero di particella con PREGEO, tale causale prevede che il numero di particella sia intero (senza subalterno); se, per qualsiasi motivo, dovesse, invece, essere assegnato un numero di subalterno il sistema non permette di continuare, il solo modo di proseguire sarà quello di scrivere in “altre variazioni”: “demolizione totale”.

Demolizione parziale

Da utilizzare quando viene demolita parte della consistenza dell’unità originaria.
La causale ha le seguenti caratteristiche:

sono ammesse, sia in soppressione che in costituzione, tutte le tipologie di u.i.u.;
può essere utilizzata contemporaneamente ad altre causali;
è necessario presentare Tipo mappale se avviene modifica della mappa dei terreni.
Si assegnano nuovi subalterni.

Variazione catastale dovuta a diversa distribuzione degli spazi interni (esempio nella CILA SCIA o DIA a seguito di ristrutturazione appartamento)

La diversa distribuzione degli spazi interni viene utilizzata in caso di spostamenti, demolizione o costruzione di tramezzi divisori e/o porte di collegamento.
Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali.
Non si assegnano nuovi subalterni se l’u.i. trattata ha un sub. superiore a 600.

Variazione catastale a seguito di Frazionamento e fusione unita’ immobiliare

E’ utilizzata nei casi in cui vengono soppresse minimo 2 unità e costituite almeno 2 appartenenti alla stessa ditta, indipendentemente da categorie e partite di appartenenza. Fra queste possono esservi anche BCNC purché comuni esclusivamente alla stessa ditta.
In tutti gli altri casi si tratta di divisioni, fusioni etc.

Variazione catastale per planimetria mancante a Roma

Capita spesso che la planimetria catastale non si trova al catasto provinciale di Roma, in questo caso si dice che la planimetria catastale è mancante o non rasterizzata. Se la tua domanda è come sia possibile che nel 2019 non ci sia la piantina catastale negli archivi catastali, la risposta è semplice l’ufficio del catasto nell’arco degli anni a Roma ha spostato più volte la sede degli archivi, e nei vari passaggi qualche documento e’ stato perso. O molto piu’ facilmente quando si e’ passati dal catasto cartaceo a quello telematico non e’ stata rasterizzata la planimetria catastale.

Variazione Catastale per il cambio della destinazione d’uso

Contestualmente alla modifica della categoria edilizia varierà, infatti, anche la rendita catastale necessaria su cui calcolare le imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc).Quindi risultera’ necessaria effettuare una pratica Docfa per la varizione della destinazione di uso, da quella vecchia a quella nuova.

Variazione catastale a Roma per esatta rappresentazione grafica con procedura DOCFA

in questo caso è necessario controllare che dette variazioni non comportino aumenti di consistenza con possibili implicazioni riguardanti l’abusivismo edilizio (Risoluzione prot. C3/1455 del 13/11/1995) e/o fiscali. Occorre invitare il professionista ad indicare espressamente nella denuncia stessa che le variazioni apportate non comportano assolutamente aumenti di consistenza (Risoluzione prot. C3/1455 del 13/11/1995). La verifica della corretta utilizzazione della causale può essere agevolmente condotta dal tecnico in accettazione tramite la semplice consultazione planimetrica dell’unità in variazione.

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